私家路累小業主變人肉提款機　5億元水管工程無話事權（舊樓維修實錄系列四之二）

（香港文匯報記者 文禮願）宏福苑大火折射出人性光輝，同時也暴露了制度上的短板。元朗錦綉花園早前爆出5億元全屋苑食水管大維修工程的爭議，在小業主及輿論壓力下，管理公司最終以「維護社區和諧」為由暫時煞停工程，但深扒事件背後，卻反映出香港《建築物管理條例》（第344章）下的最大漏洞──私家路不受該《條例》保障。建於私家路上的錦綉花園由於無權成立法定的業主立案法團，故日常公共設施維修、管理均由發展商及其聘用的管理公司把持，小業主淪為俎上肉。多名小業主向香港文匯報反映，長期以來屋苑因為無法成立法團制衡發展商，令小業主權益被壓榨，每次有維修工程，小業主話語權、知情權最少，卻要承擔最多的工程費用。更要命的是工程項目沒完沒了，連最卑微的聘請獨立第三方評估工程是否必須做等訴求也被拒諸門外，「我哋係小業主，唔係人肉提款機！」

《建築物管理條例》賦權小業主成立法定的業主立案法團，以管理屋苑公用部分，惟《條例》只適用於公契已訂明業主於公用部分擁有「不可分割份數」的屋苑，而1977年起入伙的元朗錦綉花園，發展商於售樓時以屋連地皮的方式售出，公用部分業權則自行保留（即私家路），業主們因為未獲分配「不可分割份數」，因此不能引用《條例》成立業主立案法團監管管理公司。

私家路變三不管 業主任劏

根據資料，錦綉花園的發展商（俊業集團）以公用部分擁有權獲得屋苑52%業權，成為大業主；由於所持的業權最多，故屋苑的公共設施維修方案，只須取得大業主即發展商同意便能獲得通過。

今次事件的爭論點就是屋苑長期以來出現原因不明的漏水問題，十年間涉及逾億元水費，水務署因無法找到源頭，公帑要為這筆億元水費埋單。事件複雜點就是牽涉到私家地問題──水務署未能進入屋苑內的私家地段水管作進一步檢測，只能在錦綉花園大閘外40呎的公家路段安裝水錶測試漏水情況，被居民質疑測試的覆蓋面未夠全面，難以找出漏水真相。而面對居民訴求，水務署始終以「不會參予私人管道的檢測」為由拒絕進入，並一度向居民表達，若解決方案未能如期開展，將會調低屋苑內供水系統的水壓，以減低漏水情況。

小業主夾錢最多權益最少

小業主周女士向香港文匯報反映，由於發展商手握大比數業權，而管理公司又由發展商聘用，故小業主過去一直無議價能力。今次水管維修工程，管理公司未經小業主表決同意，便決定採用5億元的工程方案。她說：「這個方案是怎樣挑選出來的？有無進行公開招標？我們通通不知情。我們向管理公司追問，對方竟以『機密』為由拒絕披露。」最令小業主氣結的是，手握52%業權份額的發展商只需承擔3%工程費，「我們小業主無決策權、無話語權、無知情權，權益最少，但畀錢最多，每戶要夾9萬至11萬元，咁算公平嗎？」

小業主曾要求聘用獨立第三方為水管進行詳細檢查，以敲定最佳維修方案，但最終也被拒。周女士表示，業主最擔心是天價工程只是噩夢開端，因為該屋苑早年亦曾集資進行水管維修工程，卻始終未能根治，「擔心今天夾5億（元），明天夾8億（元），沒完沒了。而且我們屋苑在私家路上的設施多的是，連污水處理廠都話可能要維修，咁搞法有幾多錢都畀佢哋榨乾榨淨。」

私家路的存在為居民生活及公共設施管理帶來深遠影響，錦綉花園只是其中一個例子，全港多個地區均面臨類似困境，例如黃埔花園、太古城及海怡半島等大型屋苑的私家路段下方同樣鋪設供水喉管、排水渠等公共設施，一旦出現設施損壞或安全隱患，政府部門的介入往往受到限制。

像錦綉花園這類不受《建築物管理條例》覆蓋的屋苑還有粉嶺康樂園等非多層大廈，動輒幾千名小業主無法引用《條例》成立業主立案法團，如遇上與管理公司或任何第三方的糾紛，難以團結起來保障小業主的共同利益，再加上香港並沒有集體訴訟制度，小業主更難以集體力量制衡對方。

本身是律師的立法會議員江玉歡表示，2005年立法會文件中曾討論過將這類屋苑納入《建築物管理條例》規管範圍，惟當時因種種原因（如屋的面積參差、難以分攤投票權分例）而遭擱置。

江玉歡指出，如今這些屋苑早已不再年輕，管理維修問題漸浮現，若仍只靠數十年前簽立的公契，恐怕像錦綉花園水管問題的類似事件會陸續發生，最終只會淪為民政事務總署、元朗民政事務處及物監局「三不管」地帶，業主無法透過法定機制監督管理公司日常運作及財務安排。

水務署：樂意提供第三方意見

水務署昨日回應香港文匯報查詢時表示，署方一直與錦綉花園管理公司緊密溝通，多次進行現場測試。該屋苑管理公司過往每年進行約150宗至300宗的爆喉或漏水點維修，遍布屋苑各小區，並多次發現滲漏喉管出現嚴重銹蝕。屋苑排水系統即使在沒有下雨的日子亦持續有水流，反映整個屋苑的公用供水喉管普遍存在滲漏的問題。

今年5月30日進行分區測試，結果顯示試點區域在完成更換工程後，沒有再發現明顯失水情況，而其他區域的失水則仍然嚴重。反映更換水管有效處理試點區域水管失水情況。該署已向管理公司表明屋苑失水問題必須解決，以免浪費珍貴的水資源，而內部供水水管的問題須由業主承擔責任。管理公司回應表示將檢討維修工程的策略，及研究可行方案解決失水問題，並與署方保持溝通尋求解決失水問題的方法。署方樂意提供進一步專業意見，包括由政府邀請專家就屋苑失水事宜提供第三方意見。

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